Calculer la rentabilité d’un investissement locatif
Un rendement brut ne dit presque rien. Entre le chiffre affiché dans une annonce et ce qui reste sur votre compte à la fin de l’année, il y a les charges, la taxe foncière, la vacance, les intérêts d’emprunt et l’impôt. Cet outil fait les quatre calculs qui comptent, sur la même page.
Gratuit, à vie. Le compte sert à protéger nos données, pas à vous facturer.
En bref
- Le rendement brut est le loyer annuel divisé par le prix d’achat. Il ignore les charges, la taxe foncière et l’impôt : il surestime toujours le rendement réel.
- Le rendement net soustrait les charges de copropriété non récupérables, la taxe foncière, l’assurance, les frais de gestion et la vacance locative.
- Le rendement net-net retire en plus l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui sont de 17,2 % sur les revenus fonciers.
- Les frais de notaire font partie du prix de revient. Les oublier gonfle le rendement affiché d’exactement ce qu’ils pèsent, soit environ 7,5 % dans l’ancien.
Quatre choses, précisément
Les trois rendements, côte à côte
Brut, net de charges, net après impôt. Vous voyez d’un coup d’œil ce que chaque poste vous coûte, et lequel fait basculer l’opération.
La fiscalité, nue ou meublée
Micro-foncier et abattement de 30 %, régime réel avec déduction des charges et des intérêts, micro-BIC et abattement de 50 %, réel meublé avec amortissement. Les quatre chemins sont comparés sur vos chiffres.
Votre capacité d’investissement
Combien vous pouvez emprunter compte tenu de vos revenus et du loyer attendu, avec la pondération que les banques appliquent réellement à ce loyer.
La plus-value à la revente
L’abattement pour durée de détention, l’exonération d’impôt sur le revenu à 22 ans et celle de prélèvements sociaux à 30 ans, appliqués à votre horizon de revente.
Comment ça marche
- Le prix de revient Prix d’achat, frais de notaire et travaux. C’est cette somme qui sert de base, pas le prix affiché.
- Le loyer attendu Saisissez-le, ou laissez-nous le pré-remplir depuis une annonce du catalogue.
- Les charges réelles Charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance, gestion, et le taux de vacance que vous jugez réaliste.
- Votre régime fiscal Nu ou meublé, micro ou réel, avec votre tranche d’imposition.
- La lecture Les trois rendements s’affichent ensemble, avec le détail de ce qui sépare le brut du net.
Un exemple chiffré
Un deux-pièces de 62 m² à 250 000 €, loué 850 € par mois
| Loyer annuel | 10 200 € |
|---|---|
| Rendement brut sur le prix affiché | 4,1 % |
| Frais de notaire (ancien) | 18 824 € |
| Prix de revient réel | 268 824 € |
| Charges, taxe foncière et assurance | 3 080 € par an |
| Rendement net de charges | 2,6 % |
4,1 % annoncés, 2,6 % réels. L’écart n’est pas une erreur de calcul, c’est ce que l’annonce ne dit pas. Et l’impôt n’est pas encore passé.
Ce qu’on nous demande le plus
D’où viennent les chiffres
- Barèmes d’imposition et prélèvements sociaux en vigueur (17,2 %).
- Barème réglementé des émoluments de notaire pour le prix de revient.
À voir aussi
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