Lexique immobilier
Les termes clés de l’immobilier expliqués simplement : prix & données, énergie, achat, financement, fiscalité, urbanisme, risques, quartier et sociétés. Ce sont les mêmes définitions que celles qui s’ouvrent d’un geste sur les mots soulignés en pointillés, partout sur le site.
DVF (Demandes de valeurs foncières)
Base de données ouverte du ministère des Finances (Etalab) qui recense les ventes immobilières réellement conclues chez le notaire en France. Contrairement aux annonces, la DVF donne le prix effectivement payé, pas le prix demandé. Elle est publiée avec plusieurs mois de décalage.
API (interface de programmation)
Point d’entrée qui permet à un logiciel d’en interroger un autre sans passer par ses pages. Une API immobilière livre des annonces et des chiffres du marché dans un format que le site ou le logiciel d’une agence sait afficher. Le branchement se fait une fois, par un développeur, avec une clé personnelle qui ouvre l’accès.
Prix au m²
Prix d’un bien divisé par sa surface habitable. Sur un secteur, on utilise la médiane ou la moyenne des prix au m² pour comparer des biens de tailles différentes. C’est un repère, pas une valeur officielle : l’état, l’étage, l’exposition et la vue font varier le prix réel.
SSMSI
Service statistique ministériel de la sécurité intérieure. Ses bases communales sont publiées chaque année sous licence ouverte.
Sitadel (permis de construire)
Elle recense les autorisations d’urbanisme (logements, locaux) et leur avancement. Elle sert à mesurer la construction neuve d’une commune.
ADEME
Établissement public de l’État. La base des DPE qu’elle diffuse permet de retrouver le diagnostic d’un logement à partir de son adresse.
IGN
Il diffuse aussi, sur le Géoportail de l’Urbanisme, les plans locaux d’urbanisme numérisés et les servitudes d’utilité publique.
DGFiP
Administration fiscale de l’État. Elle diffuse en données ouvertes les demandes de valeurs foncières et les fichiers des impôts locaux.
DPE (Diagnostic de performance énergétique)
Étiquette de A à G qui note la consommation d’énergie et l’impact climat d’un logement. Obligatoire pour toute vente ou location, il est désormais opposable. Un mauvais DPE (F ou G) pèse à la baisse sur le prix et limite la mise en location.
GES (Gaz à effet de serre)
Second indicateur du diagnostic énergétique, noté de A à G, qui mesure les émissions de gaz à effet de serre du logement (lié au mode de chauffage). Il accompagne le DPE : un chauffage au fioul dégrade le GES même quand la consommation est correcte.
Passoire thermique
Logement classé F ou G au DPE, très énergivore. La loi Climat et Résilience interdit progressivement leur mise en location (G en 2025, F en 2028, E en 2034). Ces biens se négocient souvent sous le marché car des travaux de rénovation sont à prévoir.
Frais de notaire
Frais d’acquisition payés en plus du prix du bien. Malgré leur nom, ils reviennent surtout à l’État : ils regroupent les droits de mutation (DMTO), les émoluments du notaire et les débours. Comptez environ 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
DMTO (Droits de mutation à titre onéreux)
Taxes perçues par le département et la commune lors d’une vente immobilière. Ils constituent la plus grosse part des « frais de notaire » (environ 5,8 % du prix dans l’ancien selon le département). Le neuf en est en grande partie exonéré.
Émoluments du notaire
Rémunération réglementée du notaire, calculée par tranches sur le prix de vente. C’est la seule part des frais d’acquisition qui revient réellement au notaire : elle représente environ 1 % du prix, dégressive selon le montant.
PTZ (Prêt à taux zéro)
Prêt aidé par l’État, sans intérêts, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il finance une partie de la résidence principale. Le montant dépend de la zone (A, B1, B2, C), du nombre d’occupants et du type de bien.
Loi Carrez
Règle de mesurage de la surface privative d’un lot en copropriété (appartement). Elle exclut les surfaces sous 1,80 m de hauteur, les caves, garages et balcons. La surface Carrez doit figurer dans la promesse et l’acte de vente.
VEFA (vente en l’état futur d’achèvement)
Le promoteur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison. Les frais de notaire sont réduits (2 à 3 %) et le logement bénéficie des garanties du neuf (parfait achèvement, biennale, décennale).
Plus-value immobilière
Gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien. La résidence principale est exonérée. Pour les autres biens, la plus-value est imposée puis réduite par un abattement selon la durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Compromis de vente
Avant-contrat qui engage l’acheteur et le vendeur sur un bien à un prix convenu, sous conditions suspensives (obtention du prêt, notamment). L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. La vente définitive se signe ensuite chez le notaire.
Taxe foncière
Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par la commune et l’intercommunalité. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier ; lors d’une vente, elle est le plus souvent répartie au prorata entre vendeur et acheteur.
Mandat simple ou exclusif
Contrat qui autorise une agence à vendre un bien. Le mandat simple permet de confier le bien à plusieurs agences et de vendre soi-même. Le mandat exclusif réserve la vente à une seule agence pour une durée donnée, souvent en échange d’un accompagnement renforcé.
Rendement locatif
Rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat d’un bien, exprimé en %. Le rendement brut ignore les charges. Le rendement net déduit la taxe foncière, les charges non récupérables, la gestion et les périodes de vacance. Il sert à comparer la rentabilité de plusieurs biens.
PLU (plan local d’urbanisme)
Document d’urbanisme voté par la commune ou l’intercommunalité (on parle alors de PLUi). Il découpe le territoire en zones et fixe, pour chacune, ce qui peut être construit : usage, hauteur, surface au sol, distance aux limites, stationnement. Il se consulte en mairie et sur le Géoportail de l’Urbanisme.
Zone du PLU (U, AU, A, N)
La première lettre du code donne la famille : U pour une zone urbaine, déjà bâtie et constructible ; AU pour une zone à urbaniser, constructible plus tard ou sous conditions ; A pour agricole ; N pour naturelle, protégée. Les lettres et chiffres qui suivent (UA, UM7-2, 1AUh…) sont propres à chaque commune et renvoient à un chapitre de son règlement.
Servitude d’utilité publique
Limite au droit de construire ou d’utiliser un terrain, instituée par l’État au profit de tous. Elle s’impose au propriétaire quel que soit le PLU et figure en annexe de celui-ci. Chaque servitude porte un code national (AC1 pour les abords d’un monument historique, I4 pour une ligne électrique, PM1 pour un plan de prévention des risques…).
ABF (architecte des Bâtiments de France)
Dans un périmètre protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable), les travaux qui modifient l’aspect extérieur sont soumis à son avis. Il peut imposer des matériaux, des teintes ou des formes, et les délais d’instruction sont plus longs.
Emplacement réservé
Inscrit au PLU, il gèle l’usage d’un terrain au profit d’un projet public. Le propriétaire peut demander à la collectivité d’acheter le terrain (droit de délaissement).
Espace boisé classé
Classement du PLU qui interdit tout changement d’affectation du sol de nature à compromettre la conservation des boisements. Les coupes sont soumises à déclaration préalable.
Droit de préemption
Dans un périmètre de préemption, le notaire informe la mairie de chaque vente. Elle a deux mois pour se porter acquéreur, au prix convenu ou à un prix qu’elle propose. Dans les faits, elle l’exerce rarement.
Certificat d’urbanisme
Le certificat d’information liste les règles, taxes et servitudes applicables ; le certificat opérationnel dit en plus si un projet précis est réalisable. Lui seul engage l’administration, contrairement à un dossier d’information comme le nôtre.
Cadastre (section, numéro, contenance)
Tenu par la Direction générale des Finances publiques, il sert au calcul des impôts locaux. Une parcelle se désigne par sa commune, sa section (une ou deux lettres) et son numéro. Seul un bornage par un géomètre-expert fixe les limites exactes d’un terrain.
État des risques
Établi par le vendeur ou le bailleur, il doit dater de moins de six mois à la signature. Il se remplit sur le service officiel de Géorisques à partir de l’adresse du bien. Son absence peut permettre à l’acheteur de demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix.
PPR (plan de prévention des risques)
Il découpe les secteurs exposés en zones (souvent rouge : inconstructible, bleue : constructible sous conditions) et peut imposer des travaux aux bâtiments existants. Il s’impose au PLU. On distingue les plans de risques naturels et ceux de risques technologiques.
Retrait-gonflement des argiles
C’est le premier risque naturel en France par le coût des sinistres. Une exposition moyenne ou forte impose une étude de sol avant la vente d’un terrain constructible et avant la construction d’une maison.
Cavité souterraine
Les cavités recensées par l’État figurent dans Géorisques. Leur présence à proximité justifie une étude de sol avant de construire.
Radon
Chaque commune est classée en potentiel 1 (faible), 2 ou 3 (significatif). En catégorie 3, l’information de l’acheteur et du locataire est obligatoire.
Zone de sismicité
Le zonage réglementaire est fixé par décret, commune par commune. La métropole va de 1 à 4 ; la zone 5 ne concerne que les Antilles.
Installation classée (ICPE)
Installation classée pour la protection de l’environnement : usine, dépôt, élevage, carrière… soumise à déclaration, enregistrement ou autorisation selon son importance. Les sites Seveso, qui manipulent de grandes quantités de produits dangereux, font l’objet de règles renforcées.
Catastrophe naturelle (arrêté)
Publié au Journal officiel, commune par commune. Les arrêtés passés d’une commune disent quels événements l’ont réellement touchée.
Plan d’exposition au bruit (zones A à D)
Annexé au PLU. En zones A et B, les logements neufs sont en principe interdits ; en zone C, ils sont encadrés ; en zone D, ils sont permis avec une isolation acoustique renforcée. La zone figure dans l’état des risques remis à l’acheteur.
IPS (indice de position sociale)
Plus il est élevé, plus les élèves viennent de milieux favorisés. Il ne mesure ni la qualité de l’enseignement, ni les résultats. La moyenne nationale est proche de 100.
Niveau de vie
L’Insee divise le revenu disponible du ménage par un nombre d’unités de consommation : 1 pour le premier adulte, 0,5 pour chaque autre personne de 14 ans ou plus, 0,3 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Un couple avec deux jeunes enfants compte ainsi pour 2,1 unités. Le chiffre est publié en euros par an, à partir des déclarations fiscales (dispositif Filosofi).
Taux de pauvreté
C’est le seuil retenu par l’Insee et par l’Union européenne. Pour les plus petites communes, l’Insee ne le publie pas, au nom du secret statistique : le site écrit alors « non publié », jamais zéro.
HLM (habitation à loyer modéré)
Dans le recensement de l’Insee, un locataire HLM loue un logement vide à un organisme HLM. La part de ces locataires parmi les résidences principales donne une idée du poids du logement social dans la commune.
Carte des loyers
Publiée chaque année par le ministère de la Transition écologique avec l’ANIL. À ne pas confondre avec les loyers de référence de l’encadrement des loyers, qui s’imposent dans certaines villes.
Délinquance enregistrée
Publiée chaque année par le service statistique du ministère de l’Intérieur (SSMSI). Elle se lit à l’échelle de la commune entière, jamais d’un quartier, et reflète aussi l’activité des services et la propension à porter plainte.
Code INSEE de la commune
Plusieurs communes peuvent partager un code postal, et une grande ville en a plusieurs ; le code INSEE, lui, est unique. C’est lui que les bases publiques utilisent.
SCI (société civile immobilière)
Elle facilite la gestion à plusieurs et la transmission d’un patrimoine. Ses associés décident ensemble de la vente de ses biens.
BODACC
Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, publié par la Direction de l’information légale et administrative. Ses annonces sont publiques et gratuites.
SIREN et SIRET
Attribués par l’INSEE à l’immatriculation. Le SIRET se compose du SIREN suivi de 5 chiffres propres à l’établissement.
Liquidation judiciaire
Un liquidateur est désigné par le tribunal ; c’est lui qui vend les biens, souvent aux enchères ou de gré à gré sous contrôle du juge.
Redressement judiciaire
L’activité continue pendant une période d’observation. Elle peut aboutir à un plan de continuation, à une cession, ou à une liquidation.
Procédure de sauvegarde
Les poursuites sont suspendues pendant qu’un plan est négocié sous le contrôle du tribunal.
Dissolution d’une société
La dissolution amiable est décidée par les associés ; un liquidateur, souvent l’un d’eux, règle les comptes avant la radiation de la société.
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