Les termes clés de l’immobilier expliqués simplement : prix et données, énergie, achat, financement, fiscalité, urbanisme, risques, quartier et sociétés. Ce sont les mêmes définitions que celles qui s’ouvrent d’un geste sur les mots soulignés en pointillés, partout sur le site.
Base de données ouverte du ministère des Finances (Etalab) qui recense les ventes immobilières réellement conclues chez le notaire en France. Contrairement aux annonces, la DVF donne le prix effectivement payé, pas le prix demandé. Elle est publiée avec plusieurs mois de décalage.
Point d’entrée qui permet à un logiciel d’en interroger un autre sans passer par ses pages. Une API immobilière livre des annonces et des chiffres du marché dans un format que le site ou le logiciel d’une agence sait afficher. Le branchement se fait une fois, par un développeur, avec une clé personnelle qui ouvre l’accès.
Protocole ouvert, publié par Anthropic en 2024 et repris depuis par la plupart des assistants, qui permet à un assistant de se brancher sur un service pour y appeler des outils. Branché sur un service immobilier, l’assistant peut chercher des annonces, estimer un bien ou calculer des frais en citant des données réelles, au lieu de répondre de mémoire. Avec ChatGPT ou Claude, on se branche en copiant un lien dans leurs paramètres puis en se connectant à son compte ; les logiciels de programmation utilisent une clé personnelle.
Prix d’un bien divisé par sa surface habitable. Sur un secteur, on utilise la médiane ou la moyenne des prix au m² pour comparer des biens de tailles différentes. C’est un repère, pas une valeur officielle : l’état, l’étage, l’exposition et la vue font varier le prix réel.
Service statistique ministériel de la sécurité intérieure. Ses bases communales sont publiées chaque année sous licence ouverte.
Base publique des permis de construire déposés en France, tenue par le ministère de la Transition écologique. Elle recense les autorisations d’urbanisme (logements, locaux) et leur avancement. Elle sert à mesurer la construction neuve d’une commune.
Agence de la transition écologique : elle publie la base officielle des diagnostics de performance énergétique. Établissement public de l’État. La base des DPE qu’elle diffuse permet de retrouver le diagnostic d’un logement à partir de son adresse.
Institut national de l’information géographique et forestière : cartes, photographies aériennes et cadastre numérique. Il diffuse aussi, sur le Géoportail de l’Urbanisme, les plans locaux d’urbanisme numérisés et les servitudes d’utilité publique.
Direction générale des Finances publiques : elle publie les ventes signées chez le notaire (DVF) et tient le cadastre. Administration fiscale de l’État. Elle diffuse en données ouvertes les demandes de valeurs foncières et les fichiers des impôts locaux.
Étiquette de A à G qui note la consommation d’énergie et l’impact climat d’un logement. Obligatoire pour toute vente ou location, il est désormais opposable. Un mauvais DPE (F ou G) pèse à la baisse sur le prix et limite la mise en location.
Second indicateur du diagnostic énergétique, noté de A à G, qui mesure les émissions de gaz à effet de serre du logement (lié au mode de chauffage). Il accompagne le DPE : un chauffage au fioul dégrade le GES même quand la consommation est correcte.
Logement classé F ou G au DPE, très énergivore. La loi Climat et Résilience interdit progressivement la mise en location des logements les moins performants (G en 2025, F en 2028, E en 2034 en métropole ; G en 2028, F en 2031, E en 2034 outre-mer). Ces biens se négocient souvent sous le marché car des travaux de rénovation sont à prévoir.
Vente aux enchères d’un bien, le plus souvent devant un tribunal (après une saisie, ou pour sortir d’une indivision) : il revient au plus offrant. Le prix d’adjudication est l’enchère qui l’emporte. Devant le tribunal, on n’enchérit que par un avocat, avec une garantie déposée à l’avance ; des frais s’ajoutent au prix (droits de mutation, émoluments, frais de la procédure), et le bien ne se visite qu’une ou deux fois.
Frais d’acquisition payés en plus du prix du bien. Malgré leur nom, ils reviennent surtout à l’État : ils regroupent les droits de mutation (DMTO), les émoluments du notaire et les débours. Comptez environ 7 à 8 % dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
Taxes perçues par le département et la commune lors d’une vente immobilière. Ils constituent la plus grosse part des « frais de notaire » (environ 5,8 % du prix dans l’ancien selon le département). Le neuf en est en grande partie exonéré.
Rémunération réglementée du notaire, calculée par tranches sur le prix de vente. C’est la seule part des frais d’acquisition qui revient réellement au notaire : elle représente environ 1 % du prix, dégressive selon le montant.
Prêt aidé par l’État, sans intérêts, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Il finance une partie de la résidence principale. Le montant dépend de la zone (A, B1, B2, C), du nombre d’occupants et du type de bien.
Règle de mesurage de la surface privative d’un lot en copropriété (appartement). Elle exclut les surfaces sous 1,80 m de hauteur, les caves, garages et balcons. La surface Carrez doit figurer dans la promesse et l’acte de vente.
Somme que chaque propriétaire d’un lot verse pour l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble (syndic, ménage, ascenseur, assurance). L’annonce de vente doit en donner le montant moyen annuel, avec le nombre de lots et toute procédure en cours. Les charges courantes d’une copropriété couvrent l’entretien et le fonctionnement des parties communes : syndic, ménage, électricité, ascenseur, chauffage collectif quand il existe, assurance de l’immeuble. Chaque lot en paie une part, fixée par le règlement de copropriété. Depuis la loi du 24 mars 2014, l’annonce de vente d’un lot doit indiquer le montant moyen annuel de cette part, le nombre de lots de la copropriété, et si la copropriété fait l’objet d’une procédure pour difficultés (administrateur provisoire, plan de sauvegarde). Les travaux votés s’y ajoutent à part : ils se lisent dans les procès-verbaux d’assemblée générale.
Achat d’un logement neuf sur plan, payé au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Le promoteur reste maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison. Les frais de notaire sont réduits (2 à 3 %) et le logement bénéficie des garanties du neuf (parfait achèvement, biennale, décennale).
Gain réalisé entre le prix d’achat et le prix de revente d’un bien. La résidence principale est exonérée. Pour les autres biens, la plus-value est imposée puis réduite par un abattement selon la durée de détention (exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux).
Avant-contrat qui engage l’acheteur et le vendeur sur un bien à un prix convenu, sous conditions suspensives (obtention du prêt, notamment). L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours. La vente définitive se signe ensuite chez le notaire.
Impôt local payé chaque année par le propriétaire, calculé sur la valeur locative du bien et le taux voté par la commune. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien et des taux votés par la commune et l’intercommunalité. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier ; lors d’une vente, elle est le plus souvent répartie au prorata entre vendeur et acheteur.
Contrat qui autorise une agence à vendre un bien. Le mandat simple permet de confier le bien à plusieurs agences et de vendre soi-même. Le mandat exclusif réserve la vente à une seule agence pour une durée donnée, souvent en échange d’un accompagnement renforcé.
Repérer chaque nouvelle annonce d’un secteur, jour après jour, pour connaître son marché. Le démarchage des vendeurs particuliers, lui, est interdit depuis août 2026. La pige montre les biens mis en vente, leur prix demandé et leurs baisses, et sert à situer un bien avant de l’estimer. Contacter un particulier qui n’a rien demandé pour lui proposer ses services relève du démarchage : le contact vient du vendeur, par exemple par un estimateur posé sur le site de l’agence.
Rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat d’un bien, exprimé en %. Le rendement brut ignore les charges. Le rendement net déduit la taxe foncière, les charges non récupérables, la gestion et les périodes de vacance. Il sert à comparer la rentabilité de plusieurs biens.
Le taux de la tranche la plus haute qu’atteint votre revenu imposable (0, 11, 30, 41 ou 45 %) : c’est à ce taux qu’est imposé un euro de revenu en plus, un loyer par exemple. L’impôt sur le revenu est progressif : chaque tranche de revenu a son taux. La TMI ne dit pas la part de vos revenus payée en impôt (le taux moyen est plus bas), mais ce que coûtera un revenu supplémentaire, d’où son usage pour comparer des régimes de location. Les prélèvements sociaux s’y ajoutent sur les revenus du patrimoine.
Le statut de qui loue un logement meublé sans en faire son métier : ses loyers sont imposés comme des bénéfices commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel. On reste non professionnel tant que les recettes de location meublée du foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu’elles restent inférieures à ses autres revenus d’activité. Au régime réel, le bien (hors terrain) et le mobilier s’amortissent, ce qui réduit souvent l’impôt pendant des années ; depuis le 15 février 2025, ces amortissements s’ajoutent à la plus-value à la revente.
Le régime simplifié d’une location vide : 30 % des loyers sont retirés d’office pour les charges, le reste est imposé. Possible jusqu’à 15 000 € de loyers par an. Au-delà de 15 000 €, ou sur option, c’est le régime réel : on déduit les charges réellement payées (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurance). Un déficit foncier, hors intérêts d’emprunt, s’impute alors sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
Le régime simplifié d’une location meublée : la moitié des loyers est retirée d’office pour les charges, le reste est imposé. Possible jusqu’à 77 700 € de loyers par an pour une location de longue durée. La location meublée est imposée comme une activité commerciale, d’où son nom. Les meublés de tourisme ont leurs propres règles depuis 2025 (abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € s’ils ne sont pas classés). Au-delà du plafond, ou sur option, c’est le régime réel, où les charges et l’amortissement du bien se déduisent.
Document d’urbanisme voté par la commune ou l’intercommunalité (on parle alors de PLUi). Il découpe le territoire en zones et fixe, pour chacune, ce qui peut être construit : usage, hauteur, surface au sol, distance aux limites, stationnement. Il se consulte en mairie et sur le Géoportail de l’Urbanisme.
Chaque terrain est classé dans une zone : U urbaine, AU à urbaniser, A agricole, N naturelle. Le règlement de la zone dit ce qu’on peut y construire. La première lettre du code donne la famille : U pour une zone urbaine, déjà bâtie et constructible ; AU pour une zone à urbaniser, constructible plus tard ou sous conditions ; A pour agricole ; N pour naturelle, protégée. Les lettres et chiffres qui suivent (UA, UM7-2, 1AUh…) sont propres à chaque commune et renvoient à un chapitre de son règlement.
Limite au droit de construire ou d’utiliser un terrain, instituée par l’État au profit de tous. Elle s’impose au propriétaire quel que soit le PLU et figure en annexe de celui-ci. Chaque servitude porte un code national (AC1 pour les abords d’un monument historique, I4 pour une ligne électrique, PM1 pour un plan de prévention des risques…).
Architecte de l’État qui donne son avis sur les travaux autour des monuments historiques et dans les secteurs protégés. Dans un périmètre protégé (abords d’un monument historique, site patrimonial remarquable), les travaux qui modifient l’aspect extérieur sont soumis à son avis. Il peut imposer des matériaux, des teintes ou des formes, et les délais d’instruction sont plus longs.
Terrain que la commune réserve pour un futur équipement (voie, école, parc) : on ne peut pas y construire autre chose. Inscrit au PLU, il gèle l’usage d’un terrain au profit d’un projet public. Le propriétaire peut demander à la collectivité d’acheter le terrain (droit de délaissement).
Classement du PLU qui interdit tout changement d’affectation du sol de nature à compromettre la conservation des boisements. Les coupes sont soumises à déclaration préalable.
Priorité donnée à la commune pour acheter un bien mis en vente, avant l’acheteur trouvé par le vendeur. Dans un périmètre de préemption, le notaire informe la mairie de chaque vente. Elle a deux mois pour se porter acquéreur, au prix convenu ou à un prix qu’elle propose. Dans les faits, elle l’exerce rarement.
Document délivré par la mairie qui fige, pendant 18 mois, les règles d’urbanisme applicables à un terrain. Le certificat d’information liste les règles, taxes et servitudes applicables ; le certificat opérationnel dit en plus si un projet précis est réalisable. Lui seul engage l’administration, contrairement à un dossier d’information comme le nôtre.
Plan officiel qui découpe chaque commune en parcelles numérotées. La contenance est la surface cadastrale du terrain, indicative. Tenu par la Direction générale des Finances publiques, il sert au calcul des impôts locaux. Une parcelle se désigne par sa commune, sa section (une ou deux lettres) et son numéro. Seul un bornage par un géomètre-expert fixe les limites exactes d’un terrain.
Document obligatoire remis à l’acheteur ou au locataire : risques naturels et technologiques, pollution des sols, bruit des aérodromes. Établi par le vendeur ou le bailleur, il doit dater de moins de six mois à la signature. Il se remplit sur le service officiel de Géorisques à partir de l’adresse du bien. Son absence peut permettre à l’acheteur de demander l’annulation de la vente ou une baisse du prix.
Document de l’État qui interdit ou encadre les constructions dans les zones exposées : inondation, glissement de terrain, site industriel. Il découpe les secteurs exposés en zones (souvent rouge : inconstructible, bleue : constructible sous conditions) et peut imposer des travaux aux bâtiments existants. Il s’impose au PLU. On distingue les plans de risques naturels et ceux de risques technologiques.
Un sol argileux gonfle quand il est humide et se tasse quand il sèche : les maisons peuvent se fissurer. C’est le premier risque naturel en France par le coût des sinistres. Une exposition moyenne ou forte impose une étude de sol avant la vente d’un terrain constructible et avant la construction d’une maison.
Vide dans le sous-sol (ancienne carrière, grotte, cave) qui peut provoquer un affaissement du terrain. Les cavités recensées par l’État figurent dans Géorisques. Leur présence à proximité justifie une étude de sol avant de construire.
Gaz radioactif naturel qui vient du sol ; une bonne aération suffit le plus souvent à en limiter la concentration. Chaque commune est classée en potentiel 1 (faible), 2 ou 3 (significatif). En catégorie 3, l’information de l’acheteur et du locataire est obligatoire.
Niveau de risque de tremblement de terre, de 1 (très faible) à 5 (fort). À partir de 2, les constructions neuves suivent des règles parasismiques. Le zonage réglementaire est fixé par décret, commune par commune. La métropole va de 1 à 4 ; la zone 5 ne concerne que les Antilles.
Installation classée pour la protection de l’environnement : usine, dépôt, élevage, carrière… soumise à déclaration, enregistrement ou autorisation selon son importance. Les sites Seveso, qui manipulent de grandes quantités de produits dangereux, font l’objet de règles renforcées.
Arrêté qui reconnaît un événement (inondation, sécheresse…) comme catastrophe naturelle dans une commune, et ouvre l’indemnisation par l’assurance. Publié au Journal officiel, commune par commune. Les arrêtés passés d’une commune disent quels événements l’ont réellement touchée.
Carte du bruit des avions autour d’un aérodrome : zones A et B très exposées, C modérée, D faible. Elle limite la construction de logements. Annexé au PLU. En zones A et B, les logements neufs sont en principe interdits ; en zone C, ils sont encadrés ; en zone D, ils sont permis avec une isolation acoustique renforcée. La zone figure dans l’état des risques remis à l’acheteur.
Indice du ministère de l’Éducation nationale qui décrit le milieu social des élèves d’un établissement, d’après la profession des parents. Ce n’est pas une note de qualité. Plus il est élevé, plus les élèves viennent de milieux favorisés. Il ne mesure ni la qualité de l’enseignement, ni les résultats. La moyenne nationale est proche de 100.
Le revenu du ménage après impôts et aides, divisé selon la taille du foyer : ce dont dispose chaque personne. Le niveau de vie médian partage les habitants en deux moitiés. L’Insee divise le revenu disponible du ménage par un nombre d’unités de consommation : 1 pour le premier adulte, 0,5 pour chaque autre personne de 14 ans ou plus, 0,3 pour chaque enfant de moins de 14 ans. Un couple avec deux jeunes enfants compte ainsi pour 2,1 unités. Le chiffre est publié en euros par an, à partir des déclarations fiscales (dispositif Filosofi).
La part des habitants dont le niveau de vie est inférieur à 60 % du niveau de vie médian de la France entière. C’est le seuil retenu par l’Insee et par l’Union européenne. Pour les plus petites communes, l’Insee ne le publie pas, au nom du secret statistique : le site écrit alors « non publié », jamais zéro.
Lettre de A à E qui résume ce qu’il y a autour d’une adresse : transports, commerces du quotidien, écoles, santé et loisirs. A : tout est à proximité ; E : peu d’équipements. Le calcul tient compte des lieux recensés autour du point (arrêts, commerces, écoles, soignants, parcs) et de leur distance : ce qui est au pied de l’immeuble compte plus que ce qu’on rejoint en voiture. Les risques naturels et technologiques recensés à l’adresse (zone inondable, argiles, radon) retirent jusqu’à une lettre. La note ne juge jamais les habitants, et la délinquance n’y entre pas. Sans lieu recensé autour, aucune lettre n’est donnée.
Un logement social : loué à un loyer plafonné par un organisme HLM, et attribué sous conditions de ressources. Dans le recensement de l’Insee, un locataire HLM loue un logement vide à un organisme HLM. La part de ces locataires parmi les résidences principales donne une idée du poids du logement social dans la commune.
Loyers moyens au m², hors charges, estimés par l’État à partir des annonces de la commune. Ce ne sont ni des loyers signés, ni un plafond légal. Publiée chaque année par le ministère de la Transition écologique avec l’ANIL. À ne pas confondre avec les loyers de référence de l’encadrement des loyers, qui s’imposent dans certaines villes.
Faits constatés par la police et la gendarmerie, publiés par commune. Les faits non déclarés n’y figurent pas. Publiée chaque année par le service statistique du ministère de l’Intérieur (SSMSI). Elle se lit à l’échelle de la commune entière, jamais d’un quartier, et reflète aussi l’activité des services et la propension à porter plainte.
Numéro à cinq caractères qui identifie officiellement chaque commune. À ne pas confondre avec le code postal. Plusieurs communes peuvent partager un code postal, et une grande ville en a plusieurs ; le code INSEE, lui, est unique. C’est lui que les bases publiques utilisent.
Société créée pour détenir un ou plusieurs biens immobiliers, souvent entre membres d’une famille. Elle facilite la gestion à plusieurs et la transmission d’un patrimoine. Ses associés décident ensemble de la vente de ses biens.
Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales, publié par la Direction de l’information légale et administrative. Ses annonces sont publiques et gratuites.
Le SIREN (9 chiffres) identifie une entreprise ; le SIRET (14 chiffres) identifie chacun de ses établissements. Attribués par l’INSEE à l’immatriculation. Le SIRET se compose du SIREN suivi de 5 chiffres propres à l’établissement.
Procédure décidée par le tribunal quand une entreprise ne peut plus payer : ses biens sont vendus pour rembourser ses dettes. Un liquidateur est désigné par le tribunal ; c’est lui qui vend les biens, souvent aux enchères ou de gré à gré sous contrôle du juge.
Procédure qui donne à une entreprise en difficulté le temps de se réorganiser, sous le contrôle du tribunal. L’activité continue pendant une période d’observation. Elle peut aboutir à un plan de continuation, à une cession, ou à une liquidation.
Protection demandée par une entreprise en difficulté avant de ne plus pouvoir payer, pour réorganiser ses dettes. Les poursuites sont suspendues pendant qu’un plan est négocié sous le contrôle du tribunal.
Décision de mettre fin à une société : elle entre en liquidation, ses biens sont vendus ou répartis entre associés. La dissolution amiable est décidée par les associés ; un liquidateur, souvent l’un d’eux, règle les comptes avant la radiation de la société.
Prix au m², frais de notaire, capacité d’emprunt : nos outils gratuits transforment ces notions en chiffres pour votre projet.
