Quand on cherche un appartement ou une maison à acheter, le DPE est souvent le critère qu'on regarde en dernier. Une erreur. Depuis 2025, il conditionne directement le droit de louer un logement — et une réforme majeure du mode de calcul entre en vigueur en janvier 2026. Tour d'horizon de ce qui change, pourquoi ça compte, et ce qu'il faut faire.
Le DPE, concrètement, c'est quoi ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un document obligatoire depuis 2006, remis à l'acheteur ou au locataire à chaque transaction. Il évalue deux choses : la consommation d'énergie primaire du logement (en kWh/m²/an) et ses émissions de gaz à effet de serre (en kg CO₂/m²/an). C'est la moins bonne des deux notes qui détermine la classe finale — de A (excellent) à G (passoire).
Depuis juillet 2021, la méthode de calcul est unifiée et opposable : le diagnostiqueur ne peut plus se contenter de relevés de factures. Il applique la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), qui modélise le bâtiment selon ses caractéristiques réelles — isolation des murs et toitures, type de vitrage, système de chauffage, ventilation, exposition… Un même logement donne désormais le même résultat quel que soit le diagnostiqueur.
Un DPE est valable 10 ans, sauf si des travaux de rénovation ont modifié significativement la performance du logement. Dans ce cas, un nouveau diagnostic s'impose.
Les 7 classes énergétiques
Les seuils sont doubles : consommation et émissions. Le logement prend la pire des deux étiquettes.
En pratique, la grande majorité des logements anciens non rénovés se retrouve en D ou E. Les classes F et G — les fameuses passoires thermiques — représentent encore environ 3,9 millions de logements sur les 30,9 millions de résidences principales françaises, soit un peu moins de 13 % du parc (données au 1er janvier 2025, ministère du Développement durable). Un chiffre en baisse : ils étaient 4,8 millions en 2023.
Le calendrier des interdictions de location
C'est la conséquence la plus concrète pour les propriétaires bailleurs. La loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier progressif d'exclusion des passoires du marché locatif.
| Date | Classe concernée | Ce qui change |
|---|---|---|
| Depuis jan. 2022 | F et G | Gel des loyers — aucune révision possible |
| Depuis jan. 2025 | G | Interdiction de louer pour tout nouveau bail |
| Jan. 2028 | F | Interdiction de louer (nouveaux baux et renouvellements) |
Deux précisions importantes : d'abord, les baux en cours à la date d'entrée en vigueur ne sont pas immédiatement résiliés — l'interdiction s'applique lors du renouvellement ou de la reconduction tacite. Ensuite, en outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Réunion, Mayotte), le calendrier est décalé de trois ans.
Réforme 2026 : l'électricité enfin réévaluée
C'est la grande nouveauté pour les mois à venir. Depuis la réforme de 2021, le DPE pénalisait fortement les logements chauffés à l'électricité à cause d'un coefficient de conversion — le facteur qui traduit la consommation finale en énergie primaire — fixé à 2,3. Autrement dit, 1 kWh d'électricité consommé comptait pour 2,3 kWh d'énergie primaire dans le calcul, un niveau historiquement lié à un mix électrique moins décarboné qu'aujourd'hui.
Au 1er janvier 2026, ce coefficient passe à 1,9. L'impact est considérable :
- Environ 7 millions de logements chauffés à l'électricité vont gagner au moins une classe énergétique
- Quelque 850 000 logements devraient sortir des classes F et G
- Aucun logement ne verra son étiquette se dégrader
Bonne nouvelle supplémentaire : les DPE réalisés avant 2026 pourront être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur, directement sur le site de l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Un QR code sera également intégré aux nouveaux DPE pour en vérifier l'authenticité.
Si votre logement est chauffé à l'électricité et actuellement classé F ou G, il est probable qu'il remonte en E voire D en 2026 — sans aucun travaux. Attendez janvier avant de prendre toute décision de rénovation ou de vente.
Les propriétaires entre obligation et assouplissement
Du côté des propriétaires, la pression réglementaire est réelle, mais le débat législatif s'est rouvert. Une proposition de loi déposée au Sénat en février 2025 vise à assouplir les conditions d'interdiction de louer : permettre aux bailleurs de continuer à louer si le locataire en place refuse les travaux, introduire des délais supplémentaires pour les copropriétés où les décisions de rénovation sont plus complexes à prendre.
Le Sénat a adopté ce texte le 1er avril 2025. Il doit encore passer devant l'Assemblée nationale. En l'état actuel du droit, les interdictions s'appliquent donc bien selon le calendrier initial — mais la situation pourrait évoluer d'ici 2028.
Ce que ça change pour un acheteur
Si vous achetez pour louer, le DPE n'est plus une formalité administrative : c'est un indicateur de risque réglementaire et un levier de négociation. Un F ou G acheté aujourd'hui est un bien qui :
- ne peut plus être loué à un nouveau locataire (G dès maintenant, F en 2028)
- a son loyer gelé depuis 2022
- nécessitera des travaux avant toute remise en location
- se valorise moins facilement à la revente
En achat pour habiter, l'équation est différente : un logement énergivore peut être une opportunité à saisir avec une décote, à condition d'avoir une vision claire du coût des travaux. Le simulateur de mensualités peut vous aider à intégrer ces dépenses dans votre plan de financement.
Et si vous êtes vendeur d'un logement F ou G, attendez janvier 2026 avant de faire établir votre DPE : si votre bien est chauffé à l'électricité, vous pourriez changer de catégorie sans débourser un euro.
